中亚娱乐平台·2020年不买房,5年后便宜还是更贵?高层定调楼市,透露未来2信号

中亚娱乐平台·2020年不买房,5年后便宜还是更贵?高层定调楼市,透露未来2信号

中亚娱乐平台,还有十多天就要跨入2020年,中国楼市也将进入下一个发展时刻。如何看待未来的房地产市场趋势,是我们每一个人都可能会关注的问题,无论是有房的人,还是暂时无房的人,俗话说,回顾过去,展望未来,从过去的市场的发展变化中,总结出一些有益的东西,有助于我们对未来市场的把握。

1.20年时间,中国住房市场走过了西方发达国家大几十年,上百年的路。单就城镇人均住房面积来看,与发达国家相差无几,说明我们的住房建造速度之快,超乎想象。

2.全国住房均价从几百元,到现在近万元,也仅仅用了20年时间。即使现在低的城市还有能看到1-2千元一平米的房子,但房价高的城市,均价已经达到3、5万一平米,城市楼市分化异常明显,说明并不是所有房子都值钱。

3.楼市调控目标发生变化,房价从过去“易涨难跌”到“平稳”,基本遵循“松了涨,紧了跌”,楼市在调控中螺旋式上行,这两年则趋于平稳,说明我们楼市调控的目标发生了变化。

常言道,历史从来都不会简单地重复,通过分析过去,以及在此过程中的关键变化,可以洞察未来市场趋势。我们知道,在中国,房地产市场变化,主要就跟城市化人口、金融以及土地政策有关,这些年房价不断上涨,正是这3个因素作用。

如常住人口城市化率,在1998年时仅30.4%,到了2018年末时,这个数字已经达到近60%,差不多再增加了一倍的城市人口,住房需求快速释放,住房市场大多时候处于卖方市场。

还比如金融,在2016年之前的10多年,我们的货币供应量m2每年都是呈现双位数增长,5分买一粒糖,3-5年后可能就需要1毛钱,可别小看这个数字变化,它其实是反应了货币总量的变化,房子作为一种商品也不例外,不过是跟随变化而已。

还有土地政策。有人说,我所在城市人口流入这么多,是不是应该多供应些土地呢,国家有18亿耕地红线,每个城市每年都有指标,所以,不是有多少需求就能供应多少住宅用地。当然,即使有土地指标,但如果市场过于疲软,也不一定会供应那么多出来,毕竟对财政、对市场稳定都不好。

有粉丝朋友问到,现在买房首付款还没有凑到,买房计划可能要推迟一下,那么如果2020年不买房,5年后是便宜还是更贵呢?我们先来看看过去房价上涨的3大关键因素在未来会有什么明显变化?

第一,人口变化

先看两个数据,一个是城市化率变化。按照初级发达国家入门标准,70%城市化率是一个分界线,此后将进入低速期。未来我们城市化率还有10%的相对快速增长期,按照近3年年均1%速度,大概还有10年时间。不过,我们还要考虑一个国情因素,那就是实际城市化率可能要比现在高些,具体多少,目前没有任何数据表明。但可以预估的是,我们实际城市化率达到70%的时间可能要不了10年,或许8年就可以了。

二个是总人口变化。根据统计部门数据显示,截止到2018年底,大陆总人口13.95亿,城市人口8.3亿,按照此前联合国预计,到2030年,我们的城市总人口将达到10.2亿。不过,这仅仅是预测。实际会怎样呢?最近一篇《2019年出生人口预计约1100万,断崖式下跌》迅速蹿红网络,真假难辨。不过,根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告no.19》显示,中国总人口将在2028年开始负增长。

所以,无论从城市化率速度,还是总人口变化,都预示着我们的城市人口不会像过去那样高速增长了,说明刚需购房需求将逐步减少,这是未来10年住房市场上的重要变化。

第二,m2变化

经济学家任泽平近日发文说,除去“猪”的因素,实际上2019年是通缩的。这说明一个实际问题,那就是我们的货币增速已经趋缓了。数据显示,2017年、2018年,包括2019年,货币供应量m2年增量均在8%点几,远低于以前的10%几增长,这不是偶然,而是伴随着经济增速趋缓顺势变化,是一种必然,在可以预见的未来,m2将继续跟随经济增速下降而下降。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆不久前也表示,现在m2已经达到190万亿,未来10年不可能再像过去那样再去翻两番,这两年m2的增长率大体等于gdp加物价指数,今后十几年基本上也就这样,保持均衡增长。在他看来,未来房地产价格增长不会超过m2增长率。

第三,土地变化

我国自2003年实行土地招拍挂以来,开发商采取价高者得的方式获取土地,这是与发达国家不一样的地方。所以,这些年土地价格不断增长。前面提到,鉴于耕地红线,我们可使用的建设土地肯定是越来越少,土地资源的稀缺性决定了其未来价值会越来越高。

总结一下上面3个因素对未来房地产价格的影响,第二个因素是共性因素,每个城市在第一和第三个因素上会有较大差异,因此未来各城市的楼市也会表现出分化,具体情况下面还会分析到。

除了这3个因素,影响房价的主观因素就是国家对楼市的态度

当下楼市之所以能够平稳,与国家持续不断的调控分不开。未来楼市如何走?刚刚结束的国家最高层会议定调了楼市(原文请大家去查询一下),透露出的这2个信号,基本也决定了接下来的楼市走向。

第1个信号,继续挤出房子的金融属性。会议再次提及“房住不炒”,一个词语每次重要会议都要强调一番,这可不是说着玩的,其实,这就是指明了来年各个部门的工作方向,金融、国土等部门的工作措施均会以此展开,从这个角度看,楼市调控还不会有本质上的放松,炒房客继续远离市场,而观望的投资者也不敢贸然进入。

第2个信号,保持楼市适当的温度,既不允许房价大涨,也不会允许房价大跌。从原内容“落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”可以看到,楼市调控责任主体落到地方后,务必确保当地房地产市场稳定,包括采取适当措施,当然,这也说明国家不存在打压行业,还是需要房地产健康发展的。

通过以上分析,我们就可以简单地来回答“2020年不买房,5年后便宜还是更贵”这个问题,房君谈3点个人看法,仅供参考:

1.整体上,未来几年楼市将会在平稳中运行。但是,又没有绝对的平稳,比如a城房价涨了10%,而b城房价涨了5%,而c城房价下跌了5%,这个算平稳吗?个人认为:算!这就是城市之间人口和土地政策不同决定了的。具体而言,国家在这次会议中对京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设,以及中心城市和城市群发展寄予厚望,从侧面反应了,这些地方的房地产仍将具备最好的潜力。所以,在这些地方只要经济能力允许,买房还是应趁早。

2.未来刚需力量有所减弱,但改善需求会持续释放。随着人们收入水平提高,对住房条件提出了更高要求,不仅仅满足于有房子问题,更希望住品质和环境好一些的房子,如此,好房子会受到市民的欢迎。这个好房子一般表现为配套齐全、交通便捷、品牌开发商开发的小区、品质物业等等。所以,从这个角度看,买好房子不仅抗风险,还具备保值增值能力。

3.与1、2点对应的是,有些地方房子和有些房子应慎重。有地方发展潜力大,势必就会虹吸其他地方的资源和人口,正如央行参事盛松成所说,未来房价下跌的风险可能在远离核心城市的三四线城市,对于这些地方的房子,如果说因为我们工作和生活在那里,刚需买房无可厚非的话,那么,想多买就没有必要了。此外,“三无”房子要慎买,如无学区、无品质、无物业的“老破大”房子,由于其总价并不低,转手变现或是一个难题,更别说保值了。

学习更多房产和购房知识,欢迎关注本号

往期热文:房产专家肺腑之言!2019年买房、卖房经验良心总结篇,建议收藏

责编:佚名

秦栏网